Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Durch das niedrige Zinsniveau ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital auch in Deutschland eine alternative Variante / Bild ©iStock.com/ winterling

Bauen mithilfe vollkommener Fremdfinanzierung gehört in den USA zum Tagesgeschehen. Hierzulande wird die nicht risikolose Variante der Baufinanzierung ohne Eigenkapital erst seit kürzerer Zeit immer häufiger anvisiert – und unter guten Bonitätsvoraussetzungen auch bewilligt! In den Fokus gerückt hat diese Möglichkeit vor allem das derzeit historisch tiefe Bauzinsniveau: Das ersehnte Traumhaus auch ohne eigene Finanzmittel erschaffen zu können, scheint greifbarer geworden zu sein.

Was umfasst eine Vollfinanzierung?

Wer seine Wunschimmobilie ohne Eigenkapital kaufen oder erschaffen möchte, hat mehr als nur die reinen Bau- oder Erwerbskosten zu finanzieren. Auch Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarhonorare sowie Versicherungsgebühren zur Restschuldsicherung müssen gedeckt werden. Ein Zusatzpaket, das nicht unerheblich ist. Vollfinanzierungen liegen oftmals zwischen 110 und 120 % des zugrunde liegenden Bau- oder Kaufwertes.

Baufinanzierung aus Sicht einer Bank

Kreditinstitute unterscheiden zwischen dem Markt-/Verkehrswert einer Immobilie und dessen Beleihungswert. Im Gegensatz zum Kreditnehmer, der den Wert seines Wunschobjekts oftmals nur temporär zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses betrachtet, muss der Baufinanzierer entsprechend der Darlehenslaufzeit um Jahre vorausblicken. Risikomanagement ist das A und O des Bankgeschäfts. Kriterien sind unter anderem künftig zu erwartende Veränderungen am Immobilienmarkt sowie die Preisentwicklung der zu finanzierenden Immobilie. Hinzu kommen Verdienstmöglichkeiten und -fähigkeiten des Bauherrn sowie seine monetäre Gesamtsituation. Diese Faktoren generieren, dass der Beleihungswert einer Immobilie, sprich die maximale Kreditsumme auf das Objekt, immer unter dessen Kaufpreis liegt. Die Differenz muss normalerweise durch Eigenkapital gedeckt werden. Wünscht der Bauherr dennoch eine Vollfinanzierung, lässt sich das Kreditinstitut, sofern es zustimmt, ein stark erhöhtes Ausfallrisiko teuer bezahlen.

Risiken und Nebenwirkungen für den Bauherrn

Der Obolus für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist ein deutlich höheres Zinsniveau. Zudem werden in der Regel Tilgungssätze von 2 – 3 % verlangt, die die Rückzahlungsraten ebenfalls in die Höhe treiben. Eine Summe, die der Darlehensnehmer über Jahre hinweg leisten muss. Gerade in der aktuellen Phase von Niedrigzinsen wird dazu geraten, das tiefe Zinsniveau über eine möglichst lange Zeit festsetzen zu lassen. Denn werden Anschlussfinanzierungen später mit einem deutlich höheren Bauzins notwendig, kann dies zu finanziellen Engpässen führen. Sollte die vollfinanzierte Immobilie aufgrund von Zahlungsunfähigkeit verkauft oder gar zwangsversteigert werden müssen, besteht das Risiko, dass die Darlehensverbindlichkeiten durch den Erlös nicht vollständig gedeckt werden können.

Voraussetzungen für eine Finanzierungszusage

Um die Bewilligung einer Komplettfinanzierung zu erlangen, setzen Kreditinstitute einen sehr sicheren Arbeitsplatz odereine sehr gut laufende Selbstständigkeit und ein hohes regelmäßiges Einkommen voraus. Darlehensabzahlungen durch zwei Einkommen sind oftmals mit einem zu hohen Ausfallrisiko (durch Unfall, Schwangerschaft oder Jobverlust) verbunden. Vorteile bringt es hingegen, wenn zum Beispiel Vermögenszuwachs durch eine vorzeitige Erbschaft ansteht. Grundsätzlich muss die Finanzkraft durchweg als solide, möglichst schuldenfrei (nach Schufa-Auskunft) und krisenfest eingestuft werden können.

Die Komplettfinanzierung als Chance

Gerade in einer Phase niedriger Bauzinsen kann eine vollständige Finanzierung für Bauwillige „die“ Möglichkeit darstellen, bei einem idealen Angebot sofort zuzugreifen. Anstatt weiter hohe Mieten zu zahlen oder anstatt 3 – 5 Jahre zu sparen, um Eigenkapital aufzubauen – das im schlechtesten Fall von einem zwischenzeitig gestiegenen Zinsniveau wieder aufgebraucht wird – können Wohnträume auf diese Weise schon viel eher realisiert werden.